随着互联网技术日新月异的发展， 电子商务在消费者生活中扮演着越来越重要的角色。中国电子商务研究中心监测数据显示，2015年中国电子商务市场交易规模达18.3万亿，同比增长36.5%。其中网络零售市场交易规模达3.8万亿元，同比增长35.7%，增长势头迅猛。受网络零售市场需求带动，快递、快运、配送等物流市场保持高速增长。

信息流、资金流、物流是电商运营的三条主线，信息流、资金流均能在线上完成，物流成为电子商务链条中的“最后一公里”。从中国物流业现状来看，物流发展的成熟度远不能满足电子商务快速发展的需求， 已成为电子商务发展的瓶颈，电子商务的发展将加快我国物流园区建设步伐。

年年刷新“双十一”、“双十二”奇迹的是中国快速成长的消费者群体，在历经了每一个“剁手节”的洗礼后，中国的消费者群体逐渐成为推动高品质物流配送空间需求的主要驱动力。为了更好地展现中国物流仓储市场的未来需求和物流仓储市场的前景，仲量联行发布了《中国物流仓储市场需求》报告以下是报告分析：

一、宏观需求

过去二十年间，中国家庭人均消费支出随着可支配收入的增长而提升，日益增长的收入拉动了一系列产品的零售销售额，产品种类包括快时尚、耐用消费品、食品饮料、家居用品和汽车等等。如今，中国的中产阶级和零售市场在地理分布上呈多样化趋势发展。

同时近年来，随着二、三线城市，甚至是四线城市人口的逐步增长和财富的累积，越来越多的人群成为主力消费群体。2000年，中国只有3个城市的零售年销售规模超过1000亿人民币；而截至2015年，中国已有76个城市跻身此行列。

二、主要需求驱动力

1.电子商务

经历了十余年的发展，中国已经跻身为全球最大的电子商务市场。2015年，中国线上销售以1.55万亿美元的年销售额占到全球市场的43%；预计到2020年，这一比例将提升至59%。

2.第三方物流

尽管一些消费品和电子商务企业会直接租赁仓储空间，但仍有众多企业选择第三方物流运营商外包其分销或配送业务。

近年来，由于企业将更多的物流预算分配到第三方物流服务，中国的第三方物流收入呈指数型增长，预算比例从2009年的49%上升至2014年的65%。如今，第三方物流已成为推动中国高标准仓储市场需求的最强驱动力。2016年第四季度，第三方物流占据了高标准非保税仓库净吸纳量的40%以上。

三、新兴发展趋势

1.多层仓储日益普遍

由于客户使用习惯以及相对较低的建造费用，中国高标准仓储市场过去一直以单层仓库为主。但自2013年以来，这种情况开始改变，尤其是在上海这样的重要物流枢纽门户，地价的上涨和政府对提高投资密度的要求使得开发商不得不增加仓库的楼层数。

随着地价的不断上涨以及对于重要物流节点城市周边的高标仓储需求的增长，今后十年，多层项目这一趋势将越来越为租户所接受。

2.卫星城市的兴起

在中国最为成熟的市场，租户倾向于布局区域内的配送中心，而非只覆盖单个城区，因此，卫星城市的仓储市场快速兴起。

例如上海周边的昆山、太仓、嘉兴等城市，就能够有效地服务上海以及长三角其他富裕中型城市的消费市场。同样的趋势还存在于北京和天津之间的廊坊，以及临近广州、深圳的东莞和佛山。

以下为报告全文：

来源：仲量联行JLL，物流指闻整理发布