法布劳格物流咨询公司中国区董事长，中国著名的物流专家、物流园区专家的又一篇重磅力作。张总带领法布劳格公司的中德团队在中国成功实施了400多个有实际应用价值的案例，该文是对众多物流园区规划案例经验总结和观点提炼基础上完成的，即权威有接地气，推荐阅读。（王继祥）

一、中国物流园区发展趋势分析

中国物流园区近年来获得了快速发展，归纳起来，具有如下发展趋势：

1、适应城市化发展新需求，物流园区服务城市功能日渐增强。

随着城市化进程加快和市区不断扩展，住宅、商贸、金融、饮食服务等第三产业的用地需求不断增加。原来的城市边缘区迅速成为中心区，原有的大型仓库、配送中心和货运场站等加速外迁。而新建园区设施具有一定的周期性以及土地资源制约，导致物流基础设施供需矛盾日益突出，出现了仓储设施阶段性供不应求，对物流园区的需求持续上升。

在我国综合交通运输体系发展中，物流园区逐渐成为多种交通运输方式的重要衔接点，是实现“最后一公里”的重要载体，是保障城市正常运行的重要支撑。物流园区作为物流大系统的重要节点，其服务城市运行、服务消费、服务产业发展的功能将会不断增强。

在我国城市化建设中，节约能源，保护环境，减少废气污染，解决城市交通拥堵、缓解城市道路交通压力，实现经济和社会可持续协调发展，已成为一个永恒而又紧迫的话题。同时，土地资源稀缺带来的限制以及经济发达地区土地升值预期，促使城市内物流园区的系统布局呈现新的趋势。在经济发达区域，部分物流园区以企业总部集聚为特点，而将仓储、货场等设施实行低成本、郊区分散化布局，通过联动运行实现土地资源的最大价值利用和物流设施的功能发挥。

2、产业转移和升级改变物流运行格局，专业化服务成为发展方向

在现代经济中，物流作为现代服务业已成为经济增长的主要动力和现代化的重要标志。一个地区现代物流服务业的发展在一定程度上决定着其经济发展的速度和质量，影响其未来发展的潜力和在全国区域分工格局中的地位和作用。伴随着我国产业结构调整与升级，部分产业的生产将由沿海经济发达区域向中西部区域转移，客观上要求中西部地区对新一轮产业转移做好承接准备。

以安徽为例，合肥市政府围绕汽车、装备制造、家用电器、化工及橡胶轮胎、电子信息及软件产业、生物技术及新医药、新材料、食品及农副产品加工以及平板显示产业等九大重点支柱产业，构建相应的配套物流体系，打造具有区域竞争力的物流产业基地，促进沿海产业加快向合肥地区转移，实现合肥经济跨越式发展。

随着经济快速发展，部分经济发达区域围绕产业升级开始重点发展高新技术、生物医药等战略性新兴产业，对物流服务提出了更高、更新的要求。开展高端物流服务，加强物流与商贸业、先进制造业、文化艺术等行业的服务联动，实现从传统运输、仓储服务向现代物流服务提供商、供应链集成商的转变已成为经济发达区域的重要发展趋势。同时，诸多数字化产品如图书、音像制品等领域，正在发生革命性的变化。在数字物流运作中，要求应用互联网和物联网等技术去支持整个物流服务链，并能够组织相关执行成员协同为企业物流需求提供高效服务。

在重大需求发生改变的形势下，物流园区专业化服务的提升成为未来重点发展方向。随着中国经济的持续快速发展，社会分工日益深化。与传统服务方式相比，专业化物流服务综合成本更低、配送效率更高，更加贴近客户需求，已成为现代物流发展的方向。专业化物流的发展会推动物流园区向专业化领域渗透。可以预见，物流园区专业化发展将会成为趋势，特别是依托诸如钢铁、汽车、家电、电子、食品冷链等产业集聚区的物流园区将会依靠稳定的市场需求，得到快速发展。

3、发展国际物流，“无水港”项目建设成为热点

“无水港”，是在内陆经济中心城市设立的对外开放的国际商港，是沿海港口在内陆经济中心城市的虚拟港口和现代物流的操作平台，为内陆地区经济发展提供方便快捷的国际港口服务的“桥头堡”。“无水港”常常集成口岸、物流、增值服务等功能。货物在“无水港”内“一站式”完成订舱、报关、报验、签发提单等一切通关手续，相当于把海港搬到了内陆。然后通过海铁联运的方式将货物运送到沿海港口，集装箱就可以直接装船出海。将港口功能引入内陆城市，有助于实现陆地国际物流与海洋国际物流“无缝连接”，密切内陆地区产业与世界各国产业之间的链接，使内陆市场与国际市场一体化发展。

“无水港”的发展在全球范围内受到广泛重视。近年来，各级政府除了将“无水港”视为拓展港口腹地范围的工具以外，更加重视“无水港”在构建综合交通网络、提高国际供应链运行效率、减少环境污染和缓解城市交通拥堵中的作用。我国很多城市也开始认识到建设“无水港”对区域经济发展的重要性。调查发现，近年来，“无水港”项目的建设已经成为国内又一热点，未来必将带动我国物流园区进一步发展。

二、中国物流园区建设经验与启示

发达国家物流园区的建设经验对我国物流园区的建设具有重要的借鉴意义。结合我国物流园区发展中所存在的实际问题，根据国内外物流园区发展建设过程中的经验和教训，中国物流园区建设经验与启示可总结为以下几点： 

1、国家要加强对物流园区统一规划和宏观调控

国外大部分国家物流园区的建设运营，采用政府和地方企业共同参与推进，但政府只是在宏观层面给予规划指导，而不直接参与园区具体经营的方式。物流园区总体上的合理布局和功能的有效发挥，需要国家政策、产业规划、基础配套设施建设等多方面宏观因素和条件的指导、协调与支持，这些职能都必须由政府出面积极推动并解决。

国家应当在物流园区的总体规划和布局、行业或专项标准的制定、总体发展战略和政府支持等多个方面起到重要的指导和调控作用，充分发挥国家的总体规划、指导、调控作用，打破地区、行业界限，按照资源整合、科学布局、优势互补、良性循环的思路进行物流园区总体规划，防止物流园区建设各自为阵、盲目布点、恶性竞争。只有这样才能确保物流园区的发展建设按照总体规划的目标得以顺利实施，有利于整合集约资源，提高运作效率，减少和避免物流园区的重复建设、恶性竞争和资源浪费等现象的产生。

2、物流园区发展建设要科学规划、准确定位

调查显示，在“物流园区热”高涨时期我国物流园区的空置率曾一度高达 60％，这便是物流园区建设定位不准、盲目建设、脱离实际需求的必然结果。因此，物流园区的规划建设一定要从市场需求和园区区域经济条件等实际情况出发，在对物流资源和市场需求、配套设施及产业发展现状等情况进行详细调研，充分掌握第一手材料的基础上，综合考虑国内外宏观环境、世界物流发展的趋势、区域经济条件、市场需求等多方面因素，具体问题具体分析，通过严谨论证和科学预测，明确和合理确定物流园区的定位、发展方向和长短期建设规模等内容，确保物流园区的规划定位清晰、切合实际、合理可行，切忌脱离实际、贪大求快、盲目乐观。

3、物流园区发展要坚持企业化经营，市场化运作

物流行业是现代服务行业，与市场经济环境联系紧密。物流园区的发展建设一定要以产业为依托，以市场需求为基础。物流园区作为物流行业的交易平台和提供管理服务的场所，是一个具有集聚性、关联性、规模性和整合性的整体，它的生命力在于以资源整合为手段，通过市场化运作，完善服务功能，吸引和集聚各种物流资源提供物流服务。把握物流市场需求的趋势、结构、规模和特点，是物流园区设立运营的重要基础和前提条件，离开了对物流需求的分析和把握，物流园区的建设运营就失去了行动的方向和成功的保障。

4、物流园区盈利模式要不断创新

入驻物流园区的企业客户希望借助园区物流平台实现以自身经营活动最小的代价获取最大的收益。因此，物流园区的建设运营必须坚持企业化经营，市场化运作来尽可能满足物流园区服务客户的需求。同时，物流园区又兼备公益性和社会性的特点，需要关注物流园区的社会效益。物流园区应努力发挥应有的社会效益，通过整合物流资源、引导工商企业物流合理化、提高协同运作水平和物流运作效率等方式，完善物流园区的一体化运作水平，发挥物流园区的引领示范作用，以满足更多的物流需求，带动区域经济快速发展。通过根据经济发展要求、物流行业发展趋势判断，物流园区的发展建设必须以市场为导向，以第三方物流企业为主体，以物流信息管理系统的建设为重点，成为现代物流技术研发、转化和应用的孵化基地。因此，物流园区必须运用市场化手段积极拓展业务发展模式，增强园区综合服务和盈利能力，在获得自身发展的同时发挥应有的社会效益。