十年前，国内的物流地产市场上鲜少有本土企业活跃的身影。普洛斯、安博、嘉民等为代表的外资企业几乎占据整个市场，高峰时普洛斯手握着超三分之二的份额。

直到近年来，一些国内民营资本开始在物流地产市场追赶起来，并寻求登录资本市场。

2016年，物流地产商宇培集团旗下的中国物流资产赴港上市成功，合计募资33.6亿港元。时隔三年，另一家民营物流地产商易商红木集团业也踏进了香港资本市场的大门。

近日，物流地产商易商红木集团ESR Cayman Limited向港交所递交上市申请，有市场消息称，易商红木此次上市集资额或约15亿美元。

观点地产新媒体了解，易商红木集团是一家物流地产开发及运营商，由易商和红木集团合并而成，专注于开发亚洲各主要市场的现代物流及工业仓储设施，为电子商务、零售业、冷链行业提供仓储设施开发及服务，同时为企业用户提供物流等方面的服务。

易商红木何许人也

招股书披露，易商红木旨在于亚太区1线及1.5线城市为新经济建设物流基础设施，战略选址定位在中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度等主要物流枢纽。截至2018年9月30日止，易商红木在中国、日本及韩国三国资产管理规模合计占比达90.9%。

资产规模方面，截至2018年9月30日，易商红木的资产管理规模达到140亿美元，账面估值约12亿美元；旗下拥有合计1100万平方米的管理建筑面积，包括建筑面积约570万平方米的已竣工物业、建筑面积约340百万平方米在建物业及约190百万平方米待施工于留作日后发展的土地的建筑面积。

另截至2019年2月22日，易商红木拥有约780万平方米已签订共识备忘录的建筑面积。

而翻看财务数据，截至2016年、2017年12月31日止年度以及截至2018年9月30日止九个月，易商红木录得收益分别为9670万美元、1.53亿美元以及1.7亿美元；期内，公司录得纯利1.05亿美元、2.01亿美元及1.38亿美元；资产总额则分别为20.97亿美元、30.47亿美元及42.63亿美元。

值得一提的是，毛利及毛利率方面，截至2018年9月30日止九个月，易商红木的毛利由截至2017年9月30日止九个月的1.07亿美元增加42.0%至1.52亿美元；毛利率上，2016年及2017年，毛利率分别为97.3%及97.7%，截至2018年9月30日毛利率为89.4%。

没有“硬伤”的财务数据外，业界更关注的，或许是这家看似名不经传的物流地产商，怎么能在被外资占据大半江山的市场上杀出一条路，并即将成功赴港上市获得资本帮助？

这应该与它的“出身”密切相关。

招股书披露，易商红木集团由易商与红木集团于2016年1月合并成立。最早于2006年，红木集团由Stuart Gibson、Charles de Portes于2006年联合创立，专注日本现代物流发展；2011年，华平投资集团与沈晋初、孙冬平共同创立“益商”，后更名为“易商”，主要在中国、韩国等地提供现代化仓储设施服务。

然而，可以说也正是这些创始人们，把这家物流地产公司推上资本与发展的轨道。

观点地产新媒体了解，易商红木现任联席首席执行官兼执行董事沈晋初，此前曾长期担任普洛斯华东区总经理和中华区第一副总裁，负责监管普落斯大部分中国资产组合的运营；另一位易商创立人孙东平，以仓储地产项目的运作见长，曾经任职深圳创投的副总裁，且同样与普洛斯有过合作。

在出身于普洛斯的资本高手的管理下，易商发展得有些顺风顺水，仅在成立的三年时间里，就将资产从5万平方米做到了150万平方米，翻了30倍。

此外，红木集团创始人Stuart Gibson和Charles de Portes，均同样在普洛斯任职过，其中，Gibson于2000年担任普洛斯（日本）副总裁，之后晋升为普洛斯（日本）地区主管。

“小普洛斯”的资本底色

不管是一开始的易商，或者组建合并之后的易商红木，都是带着一定的“普洛斯”基因在发展，且易商红木也在经营模式上也采取了普洛斯的“物流投行”模式。甚至于，有人将其形容为“小普洛斯”。

翻看融资过往，最早于2013年1月，易商获得华平投资2亿美元的投资，完成A轮融资；2014年，易商完成B轮融资，金额6.5亿美元，投资方荷兰汇盈资产管理公司。合并之后，易商红木于2017年1月获得来自中国财团的3亿美元投资，完成C轮融资，投资方包括广发投资(香港)、华融国际、华融融德、浦银国际、光大控股、光大证券和民银国际。

此后，融资步伐更快。2017年2月，易商红木获得来自阿塞拜疆国家石油基金的1亿美元投资；同年8月，获得韩国SK控股集团3.33亿美元的新一轮融资。去年5月，京东集团旗下子公司向易商红木投资3.06亿美元。

观点地产新媒体粗略计算，易商红木已获得近20亿美元融资，折合约130亿人民币。此外，有消息称，易商红木此次上市集资额或约15亿美元。

至于未来IPO的资金用途，招股书披露，易商红木将把募集资金用于偿还2016年11月发行的韩亚票据及赎回2016年12月发行而未兑换为普通股的C类优先股；并用于开发本身的物流物业及所管理基金及投资公司的共同投资；以及用于对亚太区现代物流地产公司或物流地产基金管理公司的选择性并购或战略投资。

按此来看，即将赴港上市的易商红木，在有了资本弹药的助推后，抢占中国物流地产市场份额的路或许会好走一些。

据观点地产新媒体了解，早在2003年普洛斯进入中国的时候，国内的物流地产基本还是一片空白，也没有所谓的高标准现代物流设施；在此后十年前，中国的物流地产市场基本由外资企业占领，包括普洛斯、嘉民、安博、丰树、维龙等等。

也正是在2013年，物流地产开始被国内资本所注意，一些例如易商、宇培、宝湾的物流地产开发商开始冒尖，而不得不提的是，这些民营资本都在一定程度上效仿普洛斯模式。

如今，易商也在宇培之后，成了国内第二家赴港上市的物流地产商。据此前中商产业研究院发布的《2018-2023年中国物流地产市场前景及投资机会研究报告》，截至2018年，目前物流地产商在中国所占的市场份额中，普洛斯占55%，嘉民占11%，宝湾占9%，宇培占6%，易商占5%，丰树占4%。

但不得不说，想要“搅动”这一市场格局的远远不止物流地产商们，作为物流地产重要客户的电商企业，如京东、苏宁都把他们的物流地产心思摆在台面；而望得到天花板的房地产们，在转型路上也把物流地产划入目标内，其中收购普洛斯的万科正是典型。

插上资本翅膀的易商红木，未来所占领的物流地产市场份额会变得多大，还有待考究。